Цены на жилье в России по-прежнему остаются высокими – при этом ипотечный сегмент продолжает активно расти. Об этом сообщают представители компании “ЛионКредит” со ссылкой на собственные аналитические исследования.
“Спрос на ипотеку не просто высок – он продолжает повышаться от квартала к кварталу. Причем существенно возросло число заемщиков с закредитованностью более 80% – на их долю приходится едва ли не больше половины оформляемых жилищных кредитов”, – говорят в компании.
И эта ситуация создает значительные риски для устойчивости благосостояния населения. Если человек отдает на погашение долгов 80 % своего дохода, то малейшие финансовые трудности могут привести к тому, что он не сможет платить по обязательствам. В лучшем случае это приведет к запросу на реструктуризацию долга. А это риск не только для заемщика, но и для банка.
На это уже обратил внимание Центробанк: с 1 мая регулятор увеличивает надбавки по риск-коэффициентам для ипотечных программ. Кроме того, в мае начнут применяться надбавки для ипотек с обеспечением жильем. На текущий же момент ЦБ уже начал повышать риск-коэффициенты. Это инструмент давления на банковские капиталы, делающий менее выгодным кредитование клиентов с высокой долговой нагрузкой.
Кроме того, отмечают специалисты “ЛионКредит”, увеличивается доля ипотечных займов с малым первоначальным взносом. Это опять же создает угрозу как кредитору, так и заемщику. В случае проблем с выплатой кредита банку для компенсации своих расходов придется продавать залоговую недвижимость дороже и следовательно, дольше либо быстро, но себе в убыток. В последнем случае недополученную разницу с большой вероятностью банки будут требовать с заемщиков.
Что касается ипотеки “от застройщика” по сниженной ставке, то здесь проблему создает изначальная переоцененность залогового объекта. Такие квартиры продаются с наценкой в 15-20 %, которую при перепродаже будет очень сложно отыграть. Значит, банк опять же несет убытки. Это может перегреть рынок – и Центробанк, поднимая надбавки и увеличивая риск-коэффициенты, пытается это предотвратить.
В целом же, кооперация банков и девелоперов в форме дешевой ипотеки все сильнее разделяет первичный и вторичный рынок. Купив квартиру по меньшей ставке, но по заведомо большей цене, заемщик в случае перепродажи почти наверняка понесет весомые убытки.